м. Бровари, бул. Незалежності, 39, оф. 7
au.moc.kinala@ofni

Куди йде конфіскована банками нерухомість

11 лютого 2017

Кризи 2008-2009 та 2014-2015 рр. перетворили українські банки в супермаркети активів. Відмова платити за борги і догляд позичальників банкрутства змушує банкірів брати на свої баланси заставне майно і самостійно займатися його реалізацією. Найдорожчий і проблемний тип активу — нерухомість. Точної статистики об'єктів, прийнятих на баланси банків, немає. Але, за оцінками трьох керівників управляючих компаній з нерухомості, мова може йти про більш ніж 1000 будівель і приміщень, у всіх регіонах країни.

Добровільна здача

Частка прострочених кредитів, виданих під заставу комерційної нерухомості, з 2014 року збільшилася. «Це пов'язано в першу чергу з девальвацією національної валюти, оскільки більшість таких кредитів було видано в іноземній валюті, а орендні ставки, в основному, прив'язані до гривні. По-друге — зниження купівельної спроможності і ділової активності в зв'язку з бойовими діями на сході України», — говорить начальник відділу супроводу та врегулювання кредитів середнього і малого бізнесу ОТП Банку Юрій Тітов.

У 2014-2015 роках багато рітейлерів дійсно зажадали від орендодавців знизити ставки приблизно на 30-40% через падіння продажів. Це погіршило становище власників комерційної нерухомості. «За період 2014-2016 років частка прострочених кредитів, виданих під комерційну нерухомість, склала близько 40% від загальної частки таких позик», — каже Тітов. В результаті левову частку заставної нерухомості банкірам довелося забрати, щоб компенсувати власні збитки.

Найбільші застави сьогодні належать Альфа-банку (спільно з Укрсоцбанком), Райффайзен Банку Аваль та Ощадбанку, розповідає Овчиников. «Зараз у нашого банку понад 400 об'єктів нерухомості на загальну суму понад $150 млн.», — підтверджує директор центру управління нерухомістю Укрсоцбанку Ірина Скороходова. Такою кількістю об'єктів не може похвалитися жоден український девелопер або компанія з управління активами.

В інших банках також не приховують, що приймають на свої баланси активи проблемних позичальників. «У нас є земельні ділянки в Києві, адміністративний будинок на бульварі Лепсе, спортивно-оздоровчий комплекс у Бучі, виробнича нерухомість в містах Світловодську та Слов'янську», — розповідає заступник директора департаменту реструктуризації заборгованості та стягнення Ощадбанку Ольга Білай.

«На балансі банку знаходиться багато нерухомості та земельних ділянок, які ми отримали в результаті погашення проблемних активів. Оціночна вартість цих об'єктів — 1,8 млрд гривень. Зараз ми виставляємо їх на торги», — говорить голова правління Укргазбанку Кирило Шевченко. Начальник управління по роботі з проблемними активами банку Кредит-Дніпро Петро Кравченя додає, що сьогодні позичальники, враховуючи безперспективність ситуації, досить часто передають нерухомість на баланс банку добровільно.

Непотрібні метри

Що банкіри роблять з усіма цими активами? У більшості випадків банки створюють спеціалізовані підрозділи, які займаються управлінням і продажем. Для укладення угод доводиться також вкладатися в маркетинг об'єктів.

Продати заставне приміщення, офісний або торговий центр, дуже складно через відсутність попиту. «Деякі об'єкти виходили на продаж кілька разів протягом останнього року — півтора і досі не знайшли свого покупця. Всі торги проводяться відкрито на електронних майданчиках Електронні торги України і СЕТАМ», — розповідає Ольга Білай.

Іноземні інвестори не ризикують заходити в Україну, а українські готові купувати об'єкти тільки за дуже низькими цінами. Сергій Овчинников каже, що сума дорівнює розміру орендної плати за п'ять-шість років. «Власники об'єкта виставляють ціну вдвічі вище», — уточнює він.

Більшість покупців готові розглядати об'єкти не далі 30 км від Києва, максимум — у великих обласних центрах, стверджує Ольга Білай. Додаткову невизначеність і відкладений попит інвесторів створюють військові дії на сході України. Тому на продаж об'єктів у банкірів, як правило, витрачається від 6 місяців до двох років.

В результаті банкіри тривалий час змушені самостійно управляти об'єктами нерухомості. На це є кілька причин, крім слабкого попиту покупців. По-перше, продаж заставного майна має безліч нюансів юридичного та технічного характеру. По-друге, банки не дуже то хочуть довіряти свої активи керуючим компаніям і до того ж платити їм. У найближчі кілька років ситуація істотно не зміниться.

Джерело

Якщо Ви збираєтеся придбати якийсь об'єкт краще зверніться до фахівців нашої компанії, і вони допоможуть Вам швидко оформити всі необхідні документи.
X